Giảm giá đất nhằm kiềm chế sự tăng trưởng của giá nhà
Giá căn hộ hiện tại tăng cao chủ yếu do chi phí đầu vào, trong đó chi phí đất và tiền sử dụng đất là yếu tố quan trọng nhất. Các báo cáo nghiên cứu từ các công ty bất động sản cho thấy giá nhà tiếp tục tăng mạnh trong thời gian qua. So với năm năm trước, giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng gấp đôi, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Sự thống trị của các căn hộ cao cấp này đã kéo giá nhà lên mức cao, khiến cho người có thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận với nhà ở.
Giá nhà tăng đều đặn
Ông Phong, một cư dân tại phường An Lạc (TP.HCM), chia sẻ rằng vài năm trước ông đã mua một căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh (cũ) với giá 4 tỷ đồng, nhưng hiện nay giá đã tăng lên 9 tỷ đồng. Mặc dù giá đã gần gấp đôi, nhưng căn hộ này vẫn không có dấu hiệu dừng lại.
Một dự án mới tại phường Bình Trưng (TP.HCM) đã chào bán căn hộ với mức giá trên 90 triệu đồng/m², gấp đôi so với giá ước tính 5-6 năm trước. Còn tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nơi được coi là khu cao cấp nhất TP.HCM, giá bán căn hộ dao động từ 80-95 triệu đồng/m², trong khi 7-8 năm trước chỉ khoảng 37-38 triệu đồng/m².
Báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy từ năm 2020 đến 2023, phân khúc nhà ở cao cấp đã chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung trên thị trường, dẫn đến sự mất cân đối trong phát triển và làm đảo ngược mô hình phân cấp nhà ở.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ triển khai được 4 dự án nhà ở thương mại với tổng số 3.353 căn hộ cao cấp trị giá hơn 10.239 tỷ đồng, không có dự án nào thuộc phân khúc nhà ở trung cấp hay nhà ở giá rẻ. Mặt khác, nhà ở xã hội cũng chỉ có 205.000 m² sàn, tương đương khoảng 4.100 căn hộ, hoàn thành khoảng 11,7% mục tiêu đề ra cho năm 2025. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng giá nhà hiện tại vẫn tiếp tục tăng và duy trì ở mức cao, với căn hộ cao cấp có giá lên tới 90 triệu đồng/m², tương đương 9,7 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình.
Savills Việt Nam đánh giá rằng thị trường nhà ở tại TP.HCM đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng suốt 5 năm qua. Mặc dù mục tiêu là phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, thành phố hiện mới hoàn thành 24% kế hoạch, thiếu khoảng 179.000 căn. Trong quý II/2025, TP.HCM sẽ chỉ có thêm 1.600 căn hộ mới, nâng tổng số căn hộ trong 6 tháng đầu năm lên 6.800 căn, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 45%, tức chỉ 3.800 căn được giao dịch. Nguyên nhân chính được cho là do quy trình phê duyệt chậm và những rào cản pháp lý.
Chi phí sử dụng đất quá cao
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group, cho biết chi phí đất, bao gồm chi phí mua, thuế, pháp lý và lãi vay, hiện chiếm phần lớn tổng chi phí đầu tư dự án. Trong khi đó, chi phí xây dựng hoặc chất lượng căn hộ có thể dễ dàng kiểm soát hơn. Ông hy vọng rằng khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và tiền sử dụng đất giảm, giá bất động sản tại TP.HCM sẽ có thể giảm xuống.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế và Tài nguyên Môi trường TP.HCM, nhận định rằng việc tăng giá đất và cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư là nguyên nhân chính đẩy giá căn hộ lên cao. Ông cho rằng việc áp dụng giá đất tiệm cận với thị trường như quy định trong Luật Đất đai và Nghị định 71/2024 đã làm thị trường tăng giá "ảo", đặc biệt sau khi bỏ khung giá đất. Vì vậy, ông đề nghị cần điều chỉnh trong Luật Đất đai 2024 để giảm tỷ lệ tính giá đất khi chuyển mục đích sử dụng, nhằm kiểm soát chi phí đầu vào và ổn định giá bất động sản.
Tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý" do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 22-7, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng nhà nước cần có giải pháp hợp lý hơn trong việc thu thuế liên quan đến đất đai, đặc biệt trong xây dựng bảng giá đất và chính sách thuế. Ông cho rằng giá đất cần được xác định sao cho hài hòa lợi ích của tất cả các bên, đảm bảo rằng nhà nước không thất thu thuế, doanh nghiệp vẫn bảo vệ hiệu quả kinh doanh và biên độ lợi nhuận, cung cầu thị trường không bị xáo trộn và người dân vẫn có thể tiếp cận nhà ở. Đây là mục tiêu xuyên suốt cần được bảo đảm, và giá đất không nhất thiết phải hoàn toàn theo giá thị trường.
Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển Dự án Bất động sản PROPIIN, chỉ ra một yếu tố quan trọng, đó là tiền sử dụng đất thường chiếm tới 50% tổng chi phí của dự án, đặc biệt là đối với đất nền, chiếm khoảng 20%. Nhiều nhà đầu tư quốc tế đã từ bỏ các dự án vì quy trình thẩm định giá không có công thức chuẩn, và chi phí biến động khó dự đoán. Vì vậy, bà đề xuất miễn hoặc giảm mạnh phí chuyển mục đích đối với hộ dân có diện tích dưới 300 m², và đánh thuế cao hơn với những cá nhân sở hữu nhiều lô đất. Bảng giá đất cũng cần được giữ ổn định trong một thời gian đủ dài để tránh tình trạng các địa phương nâng giá quá nhanh, gây ra sự chênh lệch giữa các vùng và kích hoạt đầu cơ.
Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cũng thừa nhận rằng hai điểm nghẽn lớn hiện nay là cách tính "tiền nộp bổ sung" và tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ông cho biết Bộ Tài chính đã hoàn thiện dự thảo Nghị định Sửa đổi Nghị định 103/2024 và đang gửi Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành. Mục tiêu là giải quyết các vướng mắc sớm nhất có thể, vì các địa phương đã liên tục phản ánh tình trạng tài chính bất khả thi do phí và thuế quá cao.
